収益物件売却のポイント① ~売却のタイミング~

最近、アパート・マンションの売却についてご相談いただくことが増えてきましたので、賃貸経営をするうえでとても重要な「物件の売却」について、ここでも書いていきたいと思います。

他にも、「購入」「管理・運用」についても随時アップしていく予定なので、すでに物件をお持ちの方だけではなく、これから不動産投資を始めようか検討している方も、是非チェックしてみてください(^^)

”売却の判断は非常に難しい”

実際に不動産投資・賃貸経営をされている方であれば、やはり考えなければならない「出口戦略」

売却もしくは取り壊しなどにより、その事業の出口をとり、このタイミングで最終的な利益の確定となります。

物件取得時に「(表面)利回り」だけに飛びついて、月々の家賃収入で順調に経営してきたつもりが、売却時に思うような金額で売れずに、総体的に見ると全然資産が増えていない(むしろ減っている)なんてことも少なくない話です。

空室が埋まらない、修繕費がかさむなど、収支が回らない状況になってしまったのであれば、割と売却までの決断は難しくないかと思います。

ただ、現に高稼働率で回している状況では、本来「売り時」のタイミングが来ても、安定的に入る家賃収入をなかなか捨てられないというのが判断を難しくする点の一つかと思います。

”把握するべきポイントとは”

①最初に投入した自己資金、累計家賃収入、支出、残債額などから売却時の損益分岐点を算出→いくら以上で売りに出すべきか

②インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)をバランス良く取れる時期→年毎の事業収支をまとめる

③築年数、残耐用年数→次回購入者のターゲティング、金融機関の評価

④周辺の取引事例や売出物件の相場、現在における入居率、家賃額→売り出し金額のイメージをつかむ

⑤売却時にかかる経費、税金→仲介手数料、抵当権抹消費用、譲渡取得税など

細かく分析すればキリがないですが、先ほどあげた項目くらいは把握しておいた方が良いでしょう。

このことからも分かるように、所有されている物件や経営の状況だけではなく、市況の動向をもつかむ必要があるため、一個人ではなかなか判断することが難しいかと思います。

投資仲間、税理士、不動産会社、金融機関など、信頼のできるチーム作りも、成功するためには欠かせないポイントですね(^^)/