収益物件売却のポイント② ~売却価格の決め方~

売却のタイミングを図り、いざ出口をとる決断をした場合に考えるべきは売却価格をいくらにするかということです。

投資全体でプラスにする前提というのは当然(場合によっては損切り)ですが、ここでは、不動産の評価方法を理解する必要があります。

”不動産価格の主な算出方法は3つ”

不動産と一口で言っても、土地・一戸建て・アパート・マンションなど、その種別は様々です。

全く同じ建物の大きさ、間取り・仕様でも、建っている場所が違えば評価も全く変わるように、多様な不動産の価格を算出する方法は大きく分けて次の3つです。

①原価法・・・対象となる不動産を、土地の取得も含めてもう一度建てるといくらかかるかという考え方で価格(再調達価格)を算出する方法。

②取引事例比較法・・・対象物不動産と似た条件で、以前に取引された価格をもとに、対象物件との差異を様々な評価ポイントで加点減点していき、価格を算出する方法。

③収益還元法・・・対象不動産が生み出す収益(家賃収入など)から、期待利回りなどで割り戻し価格を算出する方法。

”収益物件の価格算出は「収益還元法」が一般的”

ここで、収益不動産を売却する場合は、上記の内どの算出方法で求めるかというと、③の「収益還元法」です。

例えば、賃料4万円/戸で8戸入りのアパートの場合、年間賃料収入は(4万円×8戸×12ヶ月)で、384万円となります。

この数字に期待利回り12%を求めるとすると、(384万円÷12%)で、3,200万円となります。

一般住宅の評価に使われる①、②の算出方法では、土地値のみの評価が出るような築古の木造アパートでも、しっかりメンテナンスやリーシング活動を行い、家賃の下落や空室対策をとっていれば、良い金額で売ることが出来るのも収益物件の特徴、強みです。

”出口戦略を意識した賃貸経営とは”

この考え方をもとに、早くから出口戦略をしっかりと考えている方は、目先の利益にとらわれた安易な家賃下げや、費用対効果の薄い過剰なリフォームなどに注意を払っています。

家賃を数千円下げたことにより、同じ期待利回りで割り戻した場合の売却金額がいくら下がることになるかなども把握することにより、最適な対策方法や売却時期などに紐づけて考えることができます。

もちろん家賃を生まなければ事業が成り立たないのですが、バランス感覚を持って、少し大きく長い目で経営ビジョンを立てることも大切ですね(^^)/