収益物件売却のポイント③ ~売却にかかる経費~

前回のブログにも書きました通り、売却時における損益分岐点を知るために、無視できないのが「売却時にかかる経費」です。

一般的な収益不動産の売却における、売主が負担する経費は以下の通りです。※契約方法や借入の有無などにより、かからないものもあります。

・印紙税 ※売買契約書に貼付。目安:5,000円~60,000円程

・仲介手数料 ※契約金額400万円超→(物件価格×3%+6万円)×消費税

・司法書士報酬 ※抵当権の抹消や、登記上の住所氏名変更など。目安:1~3万円

・測量費用 ※公簿売買の場合は不要。目安:30万円~50万円

・ローン解除費用 ※金融機関により異なる。 目安:残債の1~7%程

・譲渡所得における所得税、住民税 ※下記参照

”見落としがちな「譲渡所得税」の存在”

これらの中で、金額が大きいものとして挙げられるのが、「仲介手数料」と「譲渡所得税」です。

そして、この譲渡所得税の存在を見落としてしまうと、せっかく努力して高く売り抜くことができたのに、最終的な手残りが少なくなるなど、大きな誤算を生む危険性がありますので、少し詳しく解説していきます。

まず、気をつけるべきポイントとしては、

①物件保有期間により税率が大きく変わる(個人所有の場合)

 ・・譲渡した都市の1月1日までの所有期間が5年未満→短期譲渡(税率約40%)

 ・・譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年超→長期譲渡(税率約20%)

②建物における取得費は「未償却残高」

 ・・購入時、建築時の価格がそのまま採用されるわけではないので要注意

③個人の場合は「分離課税」、法人の場合は「総合課税」

”物件所有してから正月を6回迎えたか”

特に、短期譲渡と長期譲渡どちらに該当するかの判断で気を付けるべきポイントは、所有してから丸5年ではなく、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかという点です。

つまり、物件を所有してから、正月を6回以上迎えたかどうかということです。

これを間違えてしまうと、予定していた金額の倍近い税金の徴収がくるなんてことになりかねないので要注意です。

このような経費もしっかりと計画に入れて、売却後に後悔しないようにしましょう(^^)/