【不動産投資】売却?保有?最適なタイミングはいつか?

今回は所有不動産を保有するべきか、売却して利益確定するべきか迷ったときの、ひとつの指針となる考え方を紹介します(^^)/

 

不動産に限らず、投資をしている方、もしくは学んでいる方であれば「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」という言葉を聞いたことがあると思います。

「インカムゲイン」は資産を保有することで定期的に得られる利益のことで、「キャピタルゲイン」は保有資産を売買することで得られる売買差益のことです。

不動産投資に当てはめると、家賃収入をインカムゲイン、所有している物件を売却することで得る利益をキャピタルゲインといいます。

何度かこのブログでも、物件を売却するときの戦略(出口戦略)について触れてきました。

物件をお持ちの方で、安定したインカムゲインを得ている方でも、難しいのは「このまま保有を続けるべきか」、「売却するべきか」の判断ではないでしょうか。

例えば、所有物件が古くなり、家賃を下げても全然空室が埋まらない、外壁や屋根などの大規模修繕をするお金がないなど、「持っていられない」「持っていてもしょうがない」といった消極的な理由であれば迷うのは価格の設定くらいで、そもそも「保有する」という選択肢がないかもしれません。

ただ、

・現在は安定したキャッシュフローがある

・順調にローンの残債も減っている

・不動産市場も落ち込んでいるわけではなく時価も悪くない

このような状況のときは、「売却して利益確定させるべきか?」それとも「保有を続けキャッシュフローをとるべきか」についての判断に迷うかと思います。

こんなときにまず重要なことは、今後どのようにしていく計画なのかを整理することです。

簡単にいうと、これから攻めるのか守るのかということで、

これからもどんどん投資規模を大きくして、キャッシュフローを厚くしていくつもり、つまり新たに借入をしていくという計画の方は、金融機関が評価する財務内容に注意する必要があるため、保有物件の状況によっては、現在いくら安定したキャッシュフローを生んでいても、売却を選択肢に持つべきでしょう。

逆に言えば、上記のような状況の物件を持っている状態でも、問題なく新たに借入ができる属性の方であれば、無理に売却する必要はないともいえます。

ただ属性を抜きにして物件単体で見ていくと、賃貸事業としてのバランスシートが「債務超過」となって、次の融資がなかなか引けないという方も割とよく見かけますので、すぐ売却するということではなくても、一度ご自身が所有している物件を通信簿のようにしっかりと数値で出して、把握しておくことはとても大事だと思います。

弊社でも、売却のご相談を受けた際は、そのあたりをヒアリングして、把握されていない方に対しては、できるだけそのあたりをクリアにさせて頂くことからお手伝いしています。

たまに売却してしまうと、税金でかなり持っていかれてしまうという方もいますが、税金の基本的な考え方は「先に払うか」「後に払うか」の違いです。そもそも税金が多くかかるということはそれだけ多くの利益が出ているということです。

事業や投資を継続させていくうえでは、節税よりも「信用」や「キャッシュ」などの方がはるかに大事だと思いますので、繰り返しになってしまいますが、今後どのようにしていきたいかを整理して戦略をとるべきです。

今回書いたような内容で迷っている、もしくは不動産投資に興味があるという方はぜひ一度お問合せください(^^)

一緒に最適解を見つけましょう☆

 

 

最後に・・・。

 

ここまで読んでいただきありがとうございました!

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