不動産投資で最もよく聞く指標の一つが「利回り」です。
投資の収益性を判断する基準となりますが、「表面利回り」と「実質利回り」の違いを正しく理解している人は意外と少ないのではないでしょうか。
本記事では、北海道千歳市・札幌近郊の収益物件を仲介する立場から、利回りの基本的な計算方法と注意点をわかりやすく解説します。
初心者の方でもすぐに活用できる内容になっています。
表面利回りとは？
表面利回りとは、購入価格に対して年間家賃収入がどれくらいあるかを示す数値です。
計算式
例：購入価格2,000万円、年間家賃収入180万円の場合
見た目の分かりやすさから広告やポータルサイトでよく使われますが、管理費や修繕費、固定資産税などは考慮されていません。
そのため「実際に手元に残る収益」とは乖離がある点に注意が必要です。
実質利回りとは？
実質利回りとは、購入後の運営コストを差し引いて算出する、より現実的な収益性の指標です。
計算式
経費には以下が含まれます：
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固定資産税・都市計画税
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管理委託料
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修繕積立金
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火災保険料
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入退去時の原状回復費用の見積もり
こちらの数値は実際のキャッシュフローに近いため、投資判断には必須です。
千歳・札幌近郊で利回りを見るときの注意点
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立地による需要差
千歳は単身・ファミリー両方の需要があり、駅近・駐車場付きは特に人気。
札幌近郊は地下鉄沿線の単身需要が強い一方、郊外型アパートは車社会向けの駐車場が必須。 -
修繕費の見積もり
北海道は雪害や寒冷地仕様のため、本州より修繕費が高くつく場合があります。 -
賃料相場の変動
新築供給や工場進出（例：ラピダス）など、地域要因で相場が上下する可能性があるため、将来予測も重要です。
利回りだけに頼らない投資判断を
利回りは便利な指標ですが、「高利回り＝良い投資」とは限りません。
空室率が高い地域の物件は見かけ上の利回りが高くても、実際には収益が安定しないこともあります。
投資判断では「利回り＋立地＋修繕リスク＋出口戦略」をセットで考えることが大切です。
仲介現場からの一言
実際に投資家の方とお話ししていると、「表面利回り10％以上！」という数字に飛びついてしまうケースをよく見かけます。
しかし、運営コストを差し引いた実質利回りが7％程度であれば、むしろ堅実な物件といえます。
弊社で取り扱う千歳市近郊の一棟収益物件も、投資家の方に安心して長期運用いただけるようサポートしています。
まとめ
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表面利回り＝広告でよく使われる目安
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実質利回り＝実際の収益性を示すリアルな数値
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千歳・札幌近郊では「立地・駐車場・修繕費」を加味した利回り判断が重要
数字に惑わされず、総合的に判断することで安定した投資が可能になります。
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最後に・・・。
ここまで読んでいただきありがとうございました！
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